¿Qué impuestos hay que pagar en la compraventa de una vivienda?

Comprar o vender una casa son transacciones en las que suele verse involucrado un importante intercambio de dinero. Normalmente tenemos que echar bastantes cuentas antes de formalizar estas operaciones. A esas cuentas hay que añadir los impuestos que deberán pagar tanto el comprador como el vendedor de la vivienda. Porque, efectivamente, ambos deberán cumplir sus obligaciones tributarias.

En este post, explicamos qué impuestos tiene que pagar el comprador de una vivienda, en función de si es nueva o de segunda mano, y cuáles son los impuestos que paga el vendedor.

En el caso de la persona que compra la vivienda, hay que tener en cuenta que los impuestos que deberá abonar por esta transacción supondrán, por norma general, en torno al 10 % del precio que pagará por ella.

Es una cantidad considerable que se debe tener en cuenta a la hora de reunir los fondos necesarios para la operación, tanto si son propios como si resulta necesario recurrir a financiación.

Ahora bien, ¿qué impuestos debe pagar el comprador de una vivienda? En esencia, eso dependerá de si se trata de una vivienda nueva o usada.

En el caso de adquirir una vivienda nueva directamente a un promotor en el ejercicio de su actividad, más allá del uso que se le vaya a dar (vivienda habitual, uso propio o alquiler), la adquisición estará sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Por vivienda nueva se entiende una que se vende por primera vez después de su construcción o rehabilitación y que no se haya utilizado previamente durante más de dos años seguidos.

El IVA que se paga por la adquisición de una vivienda es el mismo en toda España —10 % del precio de compra de la vivienda—, salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), cuyo tipo, sobre la base de la normativa vigente, es del 6,5 %. Estos tipos pueden variar si se trata de una vivienda de protección oficial o de promoción pública.

Otro impuesto que deben satisfacer las personas que adquieren una vivienda nueva es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), en su modalidad de actos jurídicos documentados (AJD). Este tributo es también un porcentaje que se aplica sobre el precio de la vivienda, pero en este caso se encuentra transferido a las comunidades autónomas.

Esto supone que el tipo que se aplica por el AJD es diferente en función de dónde se encuentre ubicado el inmueble. El tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75 %, que se aplica en Canarias y en Madrid (en el País Vasco y Navarra el 0,5 %).

El 1 % ya solo lo aplica La Rioja. El 1,2 % es el utilizado en Andalucía y Asturias. En Aragón, islas Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Región de Murcia y Comunidad Valenciana es del 1,5 %. En cualquier caso, conviene consultar el tipo aplicable vigente de AJD en documento notarial a cada operación concreta.

En el caso de la vivienda usada, no se paga IVA. El impuesto que se aplica a la compra de este tipo de inmuebles es el de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que es otra modalidad del ITP-AJD.

El tipo de TPO que se aplica también varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y se sitúa, por regla general, entre el 6 % y el 10 % del valor de la transmisión. No obstante, existen reducciones dependiendo de varios factores, como edad, discapacidad, familias numerosas, etc. Por ello, conviene consultar el tipo que se nos aplicará en la comunidad en la que vayamos a adquirir nuestra vivienda.

Además, como la compra se formalizará en escritura pública, la misma estará sujeta a actos jurídicos documentados en su cuota fija. La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que se presentan los documentos notariales y cuesta 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio.

En el caso de un vendedor particular residente fiscal en España, debe prestar especial atención a los dos impuestos que afectan a la venta de una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal. En este caso, la cantidad final que deberá desembolsar por la operación varía en función de muchos factores, desde el valor del suelo en el momento en el que se realice la operación hasta la ganancia patrimonial obtenida por la venta.

La venta de una vivienda genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien la transmite, que tiene consecuencias en el IRPF. Por ejemplo, si vendiste una vivienda en 2022 deberás declararlo en su IRPF de 2023, tanto si ha obtenido una ganancia como una pérdida.

Las pérdidas patrimoniales son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, lo que rebaja la factura fiscal.

Si, por el contrario, has obtenido una ganancia por la venta de la vivienda, deberás aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19 %
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21 %
• Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23 %
• Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27 %
• Ganancias superiores de 300.000 euros: 28 %

Ten en cuenta que estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia les debes aplicar el 19 %, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21 %; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros, el 23 % y así sucesivamente.

Para determinar si ha habido ganancia o pérdida patrimonial, hay que restar al valor de transmisión de la vivienda el valor de la adquisición.

En este punto, conviene aclarar que estos dos conceptos —valor de adquisición y valor de transmisión— no se corresponden exactamente con el precio de compra y el precio de venta, aunque sí los incluyen.

Es decir: para calcular el valor de adquisición hay que tener en cuenta el precio que se pagó en su día por la vivienda, pero también otras cuestiones que pueden afectar al valor total, como los costes de las reformas (si las hubiera) y los gastos e impuestos de la compra que se hubieran pagado en su momento, que aumentan el valor de adquisición.

Algo similar ocurre con el valor de transmisión: se deberá restar al precio de venta los gastos e impuestos propios de la operación, como honorarios inmobiliarios, gastos de cancelación de la hipoteca o la plusvalía municipal, sobre la que hablaremos a continuación.

Hay que tener en cuenta todos estos conceptos para calcular correctamente el tipo de IRPF que se aplicará a la operación.

El otro impuesto que se debe satisfacer al vender una vivienda es la plusvalía municipal, que es como se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Básicamente, este tributo grava el incremento de valor de este tipo de terrenos en el momento en el que se transmiten. En este caso, en el momento en el que se realiza la compraventa.

Básicamente, en la plusvalía se aplica el impuesto municipal —cuyo tipo depende de cada ayuntamiento— a una base imponible. Esa base imponible se puede calcular mediante dos métodos: un sistema objetivo que tiene en cuenta los años transcurridos desde que se compró el inmueble, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento, y la plusvalía real, que tiene en cuenta el valor de compra del inmueble, el de venta y el valor catastral —tanto el total como el correspondiente al suelo.

El contribuyente podrá aplicar el método que resulte en una menor cuantía. Al igual que sucede con el IRPF, si no ha habido ganancia, no hay que pagar plusvalía municipal por la venta de una vivienda.